赛道趋势测算：一条街的门店密度

判断一个赛道冷不冷，我用过一个笨办法。

数门店。

挑一条有代表性的街，从头走到尾。

只数同一个品类的店。

这件事比看行业报告快。

也比听招商话术准。

密度是第一层信息

一条街上有几家同类店，说明这个品类的渗透到了什么程度。

三家以内，通常是需求没被满足。

五到八家，是充分竞争。

十家以上，就要小心了。

密度过高的时候，单店客流会被摊薄。

老板们还都能活着，但谁都不好过。

门店密度是最难造假的行业指标。

装修可以作假，招牌可以作假。

客流不容易。

一天有多少人推门进来，站在对面看半小时就知道。

密度背后的三种结构

第一种是同质密度。

十家店卖一样的东西，价格战是必然的结局。

第二种是分层密度。

有做高价的，有做低价的，有专门盯某一类客群的。

这种密度说明市场成熟，不是饱和。

第三种是寄生密度。

一家大店周围跟着一串小店，靠它的客流吃饭。

这种结构最脆弱。

大树一倒，小草全枯。

看密度不只看数量，还要看它们靠什么活着。

一条街的商业生态，和一片林子很像。全是同一种树，看着茂盛，一场虫害就能清空；高低错落，反而抗得住风。

走街要看五个细节

一，看门口有没有人等。

有人等位，说明供给还紧。

二，看玻璃上贴了几张促销海报。

贴得越密，说明越急。

三，看店员在做什么。

擦柜台、理货、还是低头刷手机，状态骗不了人。

四，看后门的垃圾袋。

袋子多，说明出货多。

五，看外卖架。

外卖单多的店，堂食可能已经在亏。

这五个细节加起来，比一份招商手册厚。

三个数字放在一起看

我把密度和另外三个数字放在一起。

第一是转店周期。

一条街上铺面多久换一次手，是毛细血管级别的体温。

第二是租金走势。

房东比任何分析师都更早知道冷暖。

第三是招聘数量。

还在招人的品类，至少现金流没断。

密度高、转店快、还在招人，通常说明有人在赢。

反过来，密度高、转店快、不招人，就是在互相消耗。

密度也有骗人的时候

新商圈会有假密度。

开业头三个月，涌进来的都是尝鲜客。

一年后再数一次，才是真的。

交通改道也会有假密度。

地铁口一挪，整条街的人流方向就变了。

所以我一般隔半年再走一次同样的路。

两次的数字对比，比单次更有说服力。

这个办法不高级，成本也低。一双鞋，一个下午，一条街。真正稀缺的从来不是数据，是愿意用脚去量的人。

从一条街推到一片区域

单条街的样本太小。

我的做法是选五条不同性质的街。

老城区一条，新城区一条，学区一条，写字楼一条，城郊结合部一条。

五条街的密度分布，基本能勾出一个城市的品类地图。

如果五条街都在加密，那是真热。

如果只有一条在加密，那是那一条街的事。

局部热闹和全城热闹，是两种完全不同的生意。

前者靠选址，后者靠趋势。

混淆这两件事，是很多人亏钱的起点。

最后一句

我不反对看报告。

报告给的是结论，走街给的是证据。

结论会过期，证据不会。

下次想判断一个赛道，先别打开电脑。

出门走两公里，回来再说。